Vad gäller?
Vid uthyrning av fastigheter kan momsredovisningen upplevas krånglig, ska det vara momsfritt? Eller med moms? Hur fungerar avdragsrätten för ingående moms? Hur ska momsen redovisas? Frågorna är många och vi förklarar vad som gäller.
Uthyrning av fastighet är i regel undantagen från moms
Uthyrning av fastighet är i regel undantagen från moms, det vill säga att den som hyr ut fastigheten inte får ta ut någon moms på hyran och har då inte heller rätt att göra avdrag för ingående moms. Samtidigt finns ett begrepp som heter frivilligt skattskyldig, vilket innebär att du som hyr en fastighet får ta ut moms på hyran för lokaler.
Det är för den som stadigvarande bedriver en momspliktig verksamhet i lokalen eller fastigheten. Uthyraren får då göra avdrag för ingående moms på kostnader som är kopplade till den uthyrda lokalen och avdrag för momsen som är gemensamma kostnader.
Så fungerar momsredovisningen
När hyran aviseras ut innehåller den utgående moms (till hyresgäster som är momspliktiga). Då måste man ha posten förutbetalda hyror i åtanke när det kommer till redovisningen. Eftersom de flesta hyror aviseras och betalas i förskott kommer detta i sin tur påverka momsdeklarationen.
Före hyresperioden
När hyran aviseras ut innehåller den utgående moms (till hyresgäster som är momspliktiga). Då måste man ha posten förutbetalda hyror i åtanke när det kommer till redovisningen. Eftersom de flesta hyror aviseras och betalas i förskott kommer detta i sin tur påverka momsdeklarationen.
Under hyresperioden
Skulle hyresgästen betala in efter förfallodatum men under perioden det avser redovisas momsen i kvartal 3.
Efter hyresperioden
Om hyresgästen betalar efter hyresperioden (dvs kvartal 3) eller inte betalar alls ska momsen ändå redovisas i kvartal 3s momsdeklaration. Detta beror på att den utgående momsen alltid ska redovisas i den senaste redovisningsperioden efter förfallodatum.
Avdragsrätt för ingående moms
Avdragsrätten för den ingående momsen påverkas av vilken del av fastigheten eller vilka lokaler som är frivilligt skattskyldiga. Om det är en blandning mellan kommersiella fastigheter med lokaler och privatbostadsrätter har man inte full avdragsrätt på den ingående momsen på fastigheten.
För att ta reda på vilket avdrag man har rätt till ska ytfördelningen räknas ut, det vill säga antal uthyrningsbara momspliktiga kvadratmeter i förhållande till totala uthyrningsbara kvadratmeter.
Exempel
En fastighet har en total area på 2000 kvm där 1700 kvm är privatbostäder och 300 kvm är lokaler. Då är 85% bostäder och 15% lokaler. På den gemensamma ingående momsen får man lyfta 15%. Momsen på de kostnader som är direkt kopplade till bostäder är avdragsgilla med 0% och kostnader som är direkt kopplade till lokaler (som hyrs ut med moms) är 100 % avdragsgilla.
